🏬 Почти половина городов Китая с ТЦ достигла пика — но пики разные

В ближайшие три года ни одного нового ТЦ от 30 тыс. кв. м не появится в 162 из 341 города Китая с такими центрами. Это 47,5% — почти половина. Аналитики YingShang называют это «пиком» (达峰). Причины разные: люди уезжают; в туристических городах приезжих много, а покупают они реже местных; на зрелом рынке стройку сменило обновление. От причины зависит, вернётся ли стройка.

Пик не всегда означает конец стройки

«Пик» здесь значит, что новых центров пока не планируют, а не что их не будет никогда.

Пик бывает двух типов. Структурный наступает, когда центров уже хватает на весь спрос, а рынок невелик. Этапный — пауза, которая может закончиться: подрастёт население, появятся производства или новые районы. Почти все 162 города — третьего эшелона и ниже: экономика слабее, рынок меньше. Единственное исключение — Харбин.

Пик наступал волнами: в 2015–2017 годах его достигли 17 городов, в 2018–2022-м — 58, с 2023 года — 87. В среднем на город тогда приходилось около трёх центров, затем четырёх-пяти, теперь восьми-девяти. Первые две волны авторы считают структурными, третью — этапной. В 2006–2016 годах число ТЦ в городах, достигших пика, росло на 30–40% в год и больше. Не считая пандемии, последний небольшой всплеск открытий пришёлся на 2019 год.

Когда рынку хватает нескольких центров

Северо-Восток достиг пика первым. В Цзямусы, Байчэне, Хулудао и Хэйхэ после 2015 года не открылось ни одного ТЦ от 30 тыс. кв. м; потом присоединились Цзиси, Инкоу и Цицикар. Регион жил за счёт тяжёлой промышленности и добычи, частный сектор слаб, перестроиться на другие отрасли трудно. За 2010–2020 годы три северо-восточные провинции потеряли 11,01 млн жителей — примерно по городу среднего размера в год.

В городах первой волны жило обычно 1–2 млн человек, и двух-трёх центров хватало на всех. Бренды и покупатели стягивались в лучшие объекты. В Хэйхэ последний такой центр открылся в 2015-м, в Цицикаре — в 2017-м: рынок упёрся в потолок раньше, чем сети развернулись.

На Северо-Западе пик пришёл около 2020 года: плотность населения низкая, города разбросаны, рынок узкий. Работавших центров хватало на главные нужды горожан. На востоке таких городов гораздо меньше. Авторы объясняют это так: спрос там не сосредоточен в нескольких крупных городах, а разбросан по многим.

Туристов много, покупателей ТЦ — меньше

Лицзян, Гуйлинь и Бэйхай — туристические города, где ТЦ не открывают годами. В 2025 году Лицзян принял около 87 млн туристических визитов при 1,25 млн жителей — почти 70 на человека. После 2016 года новых ТЦ там не открывали.

Турист уезжает быстро, покупает редко и чаще оставляет деньги в достопримечательностях, ресторанах, гостиницах и сувенирных лавках. Моллу такой поток лишь добавляет покупателей: держится он на местных, которые ходят часто. Если работающие центры уже покрывают спрос горожан, новый лишь переделит тех же покупателей, новых не приведёт.

Туризм сам по себе пик не гарантирует. В Санье и Сямыне сеть ТЦ растёт: там сильнее экономика, больше жителей и выше спрос на дорогие товары. Структурный пик вероятнее там, где туризм — опора, а местный спрос мал.

После экспансии сетей рынок переходит к обновлению

Во второй волне сети пошли в небольшие города и заняли пустые ниши. В 2018 году пик достигли восемь городов, в пяти из них последним открылся Wanda Plaza. Затем сети пришли в новый район Яньаня (2019) и уездные города Тяньмэнь и Шихэцзы (2021–2022). К Wanda и Xincheng подтянулись другие операторы, и главные торговые районы постепенно заполнились.

Третья волна, с 2023 года, — 87 городов с уже сложившимся рынком, в среднем по 8–9 центров; среди них Харбин, Хайкоу, Бэнбу и Цюйчжоу. Девелоперы занялись обновлением: переделывали районы, меняли форматы, подтягивали сервис.

В сентябре 2024 года в Хайкоу открылся «Тяньцзе» (天街) — проект Longfor площадью 220 тыс. кв. м в сложившемся торговом районе Ехай (椰海). До этого в Хайкоу бурно росла беспошлинная торговля, а местные центры закрывали повседневные нужды. В «Тяньцзе» подобрали марки одежды под местный стиль и позвали известные рестораны, где обстановка и сервис лучше. После открытия район Ехай вышел на первое место в Хайкоу по числу посетителей, а «Тяньцзе» с более чем 100 тыс. человек в день стал лидером провинции.

Но авторы не считают паузу окончательной: население может вырасти, появятся новые отрасли и районы — и спрос вернётся. Поэтому третью волну относят к этапному пику, а не структурному.

Что это значит

Пик зависит не только от времени, но и от места в агломерации. В Китае 21 официально утверждённая агломерация. Из их городов-ядер этапного пика достиг только Чжанчжоу. К пику пришли 23% узловых городов, 47% периферийных и 57% городов вне агломераций. На схеме Уханьской агломерации ядро, Хуанши и Сяогань пика ещё не достигли; узловой Хуанган и периферийные Сяньнин, Сяньтао, Цяньцзян — на этапном пике; узловой Эчжоу и периферийный Тяньмэнь — на структурном. Схема показывает связи, а не реальные расстояния.

Авторы объясняют: чем дальше город от ядра, тем меньше он получает от роста ядра. Ближние узлы первыми получают новые производства, жителей и рабочие места, дальним достаётся меньше.

Города достигают пика по разным причинам. В городе, который теряет жителей, спрос падает. В туристическом городе спрос есть, но он непостоянен, и не весь достаётся моллам. На зрелом рынке предложение догнало спрос, и девелоперы делают ставку на качество. А до периферии помощь от ядра доходит слабее.

Пик не значит, что торговые центры перестали строить: около 45% рынков нижнего эшелона ещё не прошли его. Двадцать лет отрасль искала, где открыть следующий центр; теперь считает, сколько выдержит каждый город. Ответ всё больше зависит от того, сколько в городе людей, есть ли работа, растёт ли потребление и какое место занимает в агломерации. Новые центры будут появляться не повсюду: им придётся выбирать город, а не наоборот.